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La location meublée
Définition
La location meublée se définit par la mise en location d’un bien immobilier garni de meubles et d’équipements nécessaires à la vie courante et déterminé par l’administration.
Une liste du mobilier nécessaire est mis à disposition sur le site du service public. En cas de non-respect de cette liste, la location meublée pourrait être requalifiée par l’administration en location nue et les avantages fiscaux qui y étaient liés, pourraient être remis en cause.
L’activité peut être exercée sous 2 statuts différents : location meublée non professionnelle ou professionnelle selon des critères prédéfinis et être déclarée via 2 régimes différents : le régime micro BIC (abattement forfaitaire appliqué sur les recettes) ou BIC (Pratique des amortissements et déductions de l’ensemble des charges).
A qui s'adresse l'activité de location meublée ?
A l'ensemble des propriétaires :
- Personnes physiques y compris les indivisions,
- Personnes morales : SCI, SARL de famille,
louant ou souhaitant louer leur bien immobilier en meublé.
Quels sont les logements éligibles à la location meublée ?
- Les résidences en location gérées (Tourisme, étudiants, EHPAD, affaires, séniors)
- Les résidences en location non-gérées (à l'année ou en saisonnier)
- Les chambres d'hôte, les gîtes ruraux
Quel sera mon statut ? LMNP ou LMP ?
Le statut de votre activité est déterminé par l’administration par 2 critères :
- Des recettes locatives annuelles inférieures ou supérieures à 23 000€
- Des recettes locatives supérieures aux recettes professionnelles du foyer fiscal (salaires, pensions, retraites, revenus BIC, BNC, BA, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI)
Dès lors que les recettes locatives dépassent 23 000€ par an et deviennent supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal, votre activité est dite professionnelle.
Il n’est pas rare de débuter l’activité en tant que non professionnel et de subir un changement de situation.
Quelles sont les différences entre les 2 statuts ?
La couverture sociale
Les LMNP se voient redevables de prélèvements sociaux en cas de bénéfice fiscal reporté sur la déclaration de revenus (taux de 17,2%) contrairement aux LMP qui en sont exonérés.
En contrepartie, les LMP doivent s’affilier auprès de l’URSSAF au régime des travailleurs non-salariés et se verront redevables de cotisations sociales (48% du bénéfice fiscal comprenant un minimum incompressible déterminé chaque année est imposé (entre 1 000€ et 1 5000€)).
Traitement du déficit fiscal
Le déficit fiscal est imputable à l’ensemble des revenus pour les LMP, or pour les LMNP il est imputable seulement aux revenus BIC et est reportable pendant 10 ans.
Fiscalité applicable sur la plus-value en cas de revente du bien
La plus-value immobilière en cas de revente d’un bien en LMNP sera imposée selon la règle de la plus-value immobilière des particuliers.
Elle est calculée par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente. Ensuite, sera appliqué le taux marginal d’imposition du foyer fiscal ainsi que les prélèvements sociaux.
Les LMP sont eux assujettis à la plus-value des professionnels.
L’imposition pourra être ensuite calculée en 2 temps, si le bien est détenu depuis moins de 2 ans :
- La plus-value à court terme qui correspond aux amortissements pratiqués sera imposée selon la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal à laquelle s’ajouteront les cotisations sociales
- La plus-value à long terme qui est déterminée par la différence entre le prix de revente et la valeur nette comptable (prix d’acquisition – amortissements pratiqués sur le bien à la date de vente). La fiscalité appliquée est un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% qui comprend 12,8% d’impôt sur le revenus et 17,2% de prélèvements sociaux.
Si toutefois le régime de la plus-value des professionnels peut freiner les propriétaires, elle peut se trouver avantageuse dans certains cas précis :
- Une exonération totale est possible en cas d’activité LMP pratiquée depuis 5 ans ou plus et en cas de recettes locatives HT inférieures à 90 000€ par an.
- Une exonération partielle en cas de recettes locatives annuelles comprises entre 90 000€ et 126 000€.
L’impact sur la déclaration d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)
Le statut LMNP n’a aucun impact sur la déclaration d’IFI contrairement au statut LMP qui peut faire bénéficier d’une exonération en cas de bénéfice fiscal supérieur aux revenus d’activités du foyer fiscal.
Pour quel régime de déclaration dois-je opter ? Micro BIC ou BIC ?
Il est important de rappeler qu’une déclaration d’existence de l’activité de loueur en meublé est à effectuer auprès de l’INPI, sur le guichet unique, dans le cadre des 2 régimes de déclaration.
Régime micro BIC
Accessible aux LMNP et aux LMP.
Ses avantages
Le régime micro BIC ne nécessite pas la tenue d’une comptabilité.
Il s’agit d’un simple abattement forfaitaire qui sera pratiqué au moment du report des recettes locatives sur la déclaration de revenus.
Son taux est déterminé selon la typologie du bien immobilier et un seuil de recettes à ne pas dépasser :
- Taux d’abattement de 50% dans la limite de 77 700€ de recettes annuelles pour les biens meublés de tourisme non classés.
- Taux d’abattement de 71% dans la limite de 188 700€ de recettes annuelles pour les biens meublés de tourisme classés.
A noter qu’en cas de dépassement des seuils, un passage au régime BIC réel simplifié est nécessaire et qu’ils pourraient évoluer par la réécriture de la loi de finances 2024.
Ses inconvénients
Ce régime ne permet pas la déduction des dépenses réelles et la pratique des amortissements.
Il n’est pas accessible aux propriétaires qui détiennent leur bien en indivision ou qui exercent une activité assujettie à la TVA.
Il ne permet pas non plus d’échapper aux cotisations sociales dues par la pratique d’une activité de location meublée saisonnière produisant plus de 23 000€ de recettes annuelles.
Régime BIC réel simplifié
Accessible aux LMNP et aux LMP.
Ses avantages
Le régime BIC réel simplifié s’avère très généralement plus avantageux grâce à :
- L’obligation de tenir une comptabilité
- La possibilité de déduire l’ensemble des dépenses afférentes au bien immobilier (achat de mobilier, d’équipements, factures énergétiques, factures internet…) et à l’activité (honoraires d’intermédiaires divers, frais de déplacements…).
- La possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier et le mobilier ainsi qu’éventuellement les frais de notaire, commission d’agence, travaux…
- En cas de pluralité de biens loués meublés, ils sont réunis dans une seule et même comptabilité. Par conséquent, le déficit d’un bien acquis récemment peut neutraliser le bénéfice comptable d’un plus ancien.
- L’impôt dû est calculé sur le résultat fiscal qui peut être nul contrairement au régime micro BIC.
Ses inconvénients
Il ne permet pas d’échapper au passage en statut professionnel ou à l’assujettissement aux cotisations sociales (aussi bien en conséquence du statut professionnel ou de la pratique de l’activité de location saisonnière).
Il peut parfois paraître plus complexe à comprendre et il faut sauf cas très rare, avoir recours à un cabinet d’expertise comptable.
Nos missions
- Déclaration d’existence de votre activité de Loueur en meublé
- Dépôt des options fiscales en matière de BIC et de TVA
- Déclarations de TVA et demandes de remboursement de crédit de TVA
- Collecte et archivage numérique des documents
- Tenue, codification et saisie informatique de la comptabilité de votre activité
- Établissement des comptes annuels (Bilan et compte de résultat)
- Production de la liasse fiscale
- Télétransmission de la liasse fiscale aux services fiscaux
- Communication des informations à reporter sur la déclaration de revenus personnelle
- Affiliation auprès de l’organisme de l’Urssaf en cas de location saisonnière ou de statut professionnel
