Comment se passe la déclaration des revenus de la location meublée ?

La location meublée est une activité commerciale peut être classée en deux catégories distinctes : professionnelle ou non professionnelle, en fonction de certains critères établis. Cette classification est appliquée dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les revenus sont considérés comme professionnels lorsqu'ils sont générés par la location d'un bien immobilier qui est équipé de manière à offrir une occupation confortable pour le locataire. En d'autres termes, le bien mis en location est pourvu de tout le mobilier nécessaire, de sorte que le locataire n'ait qu'à déballer ses valises pour s'installer confortablement.

Obligation déclarative

L'obligation déclarative pour une activité commerciale comprend plusieurs éléments :

1. Déclaration d’existence auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) afin d'obtenir un numéro SIRET, permettant ainsi l'identification officielle de l'entreprise.
2. Assujettissement à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et à la TVA, sur option. Cela implique de s'acquitter des cotisations nécessaires en fonction des activités commerciales exercées et du chiffre d'affaires réalisé.
3. Possibilité d’être également redevable de la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), une taxe sur la valeur ajoutée produite par l'entreprise.
4. Report des revenus ou du résultat fiscal selon le régime de déclaration choisi sur la déclaration annuelle du revenu, généralement effectué sur le formulaire complémentaire 2042 C Pro. Ce report est crucial pour assurer la conformité fiscale et le calcul des impôts dus par l'entreprise.

Les deux régimes fiscaux

• Le régime micro-BIC : 

Le régime micro-BIC offre les avantages suivants :

• Pour un bien immobilier classique, il prévoit un abattement forfaire de 50% sur les recettes.  Cela signifie que seule la moitié des recettes générées est considérée comme imposable.
• Pour un bien classé meublé de tourisme, le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 71% sur les recettes. Cette réduction plus importante vise à encourager les investissements dans ce type de location et à favoriser le développement du tourisme.

Pour un loueur meublé non professionnel, il faut remplir les cases 5ND, 5OD ou 5PD. Pour un loueur meublé professionnel, les cases à remplir sont les 5KP, 5LP ou 5MP.

• Le régime réel : 

Le régime réel constitue une option importante pour la gestion des recettes locatives. Voici ses principales caractéristiques :

1. Obligatoire lorsque les recettes locatives dépassent le seuil de 77 500€. Si les revenus générés par la location dépassent ce montant, l'adoption du régime réel devient impérative. 
2. Accessible pour tous les propriétaires. Contrairement au régime micro-BIC qui est soumis à des limites de revenus, le régime réel est ouvert à tous les propriétaires, quelle que soit la valeur de leurs recettes locatives.
3. Tenue d’une comptabilité précise permettant de bénéficier de la déduction des charges et de la pratique d'amortissements sur le bien immobilier, les travaux et le mobilier. Cette comptabilité détaillée offre une meilleure visibilité sur les dépenses engagées et permet une optimisation fiscale.
4. Dépôt d’une liasse fiscale auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). En choisissant le régime réel, les propriétaires sont tenus de déposer une liasse fiscale détaillant les revenus, les charges et les amortissements réalisés au cours de l'année auprès du Service des Impôts des Entreprises compétent.

Pour un loueur meublé non professionnel, il faut remplir les cases 5NA ou 5NM. Pour un loueur meublé professionnel, les cases à remplir sont les 5KC, 5LC ou 5MC.

Compte tenu de la complexité des démarches et des obligations comptables liées au régime réel, il est vivement recommandé de faire appel à un cabinet comptable qualifié. Les professionnels comptables possèdent l'expertise nécessaire pour assurer une gestion rigoureuse des comptes et une conformité fiscale optimale.

Par ailleurs, il est possible de bénéficier d'avantages supplémentaires en souscrivant à un Centre de Gestion Agréé (CGA). Cette adhésion offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente aux deux tiers des honoraires comptables ainsi que de la cotisation au CGA. Cette mesure incitative vise à encourager les contribuables à recourir à des services comptables professionnels tout en favorisant la régularité et la transparence fiscale.

Changement de statut: de non professionnel à professionnel

Le passage au statut professionnel devient impératif dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies de manière cumulative :

1. Les recettes locatives excèdent la somme de 23 000€.
2. Les recettes locatives dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal, incluant les salaires, les revenus des activités commerciales, libérales ou agricoles (BIC, BNC, BA) ainsi que les revenus des dirigeants.

Le respect simultané de ces deux critères détermine l'obligation de basculer vers un statut professionnel, ce qui implique des obligations fiscales et comptables spécifiques.