La différence entre le LMP et LMNP

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier dans le but de le louer meublé, vous devez opter soit pour le statut de loueur meublé professionnel (LMP) soit pour celui de loueur meublé non professionnel (LMNP). Ces deux statuts comportent des caractéristiques identiques comme l’imposition au régime des Bénéfices Industriel et Commerciaux (BIC), la déduction des intérêts d’emprunt, des charges et de l’amortissement du bien, le remboursement de la TVA sur l’immobilier et le mobilier, la possibilité d’exercer cette activité par le biais d’une entreprise, que ce soit une SARL, EURL ou SNC et la possibilité de procéder à un démembrement de propriété.

Ces deux statuts comportent cependant de nombreuses différences, qu’il est important de connaitre avant de choisir pour lequel opter. Ce choix dépendra alors de vos attentes, de vos objectifs.

Le statut LMP: pour les professionnels

Le statut de loueur meublé professionnel est réservé aux personnes pour lesquelles cette location meublée représente une totale activité professionnelle. Afin d’obtenir ce statut, il convient de remplir trois conditions:

- les recettes annuelles de la location doivent obligatoirement être supérieures à 23000€
- au moins un membre du foyer fiscal doit être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) au titre de son activité de loueur professionnel

- les recettes de la location meublée doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal

Avec ce statut, la réduction d’impôt de 11% offerte par la loi Censi-Bouvard n’est pas éligible.
En ce qui concerne les plus-values, si l’immeuble est inscrit au bilan, celles-ci sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Le loueur en meublé professionnel peut en être exonéré à condition que l’activité ait été réalisée pendant au moins 5 ans, si les recettes moyennes sont inférieures à 90 000€ (exonération totale) ou inférieures à 126 000€ (exonération partielle).
Le statut LMP offre aussi de nombreux avantages fiscaux. Le premier concerne les donations et successions, puisque le loueur bénéficie du paiement différé sur 5 ans puis d’un paiement fractionné sur 10 ans. La location en meublée ne rentre pas dans l’assiette de l’ISF et en cas d’exercice de cette activité à travers une société, les titres du gérant sont exonérés.

Le statut LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel peut être choisi par un loueur en meublé ne remplissant pas les caractéristiques du statut LMP.
Contrairement au LMP, le dispositif Censi-Bouvard est éligible pour les contribuables souhaitant défiscaliser. Il permet donc de réduire 11% du montant hors taxe du bien, à étaler sur 9 ans ou d'opter pour l'amortissement du bien sur une période de 20 à 30 ans. 
Les plus-values relèvent des plus-values immobilières des particuliers, bénéficiant ainsi des forfaits travaux et forfaits frais d’acquisition. Elles sont exonérées d’impôt si le bien est détenu depuis plus de 30 ans et sont calculées selon un barème progressif dépendant de cette durée de détention.
Enfin, contrairement au statut LMP, le bien loué meublé par un loueur non professionnel est imposable au titre de l’ISF.